Giải quyết bài toán mua nhà cho gia đình với bản kế hoạch tài chính chi tiết

Sở hữu căn nhà cho riêng mình đã và đang là đích đến của nhiều người. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu này vốn không phải là một điều dễ dàng nếu ngay từ đầu chúng ta không biết cách lập kế hoạch tài chính mua nhà. Vậy làm cách nào để giải bài quyết bài toán quản lý chi tiêu gia đình này đây? 

Hãy cùng RedBag lắng nghe những chia sẻ của anh Trần Mạnh Hoàng Việt - Founder TrustLife - Nguyên trưởng phòng Kinh doanh MB Ageas Life về vấn đề này ngay sau đây.

Chúng ta cần xây dựng kế hoạch tài chính thế nào cho gia đình trước khi mua nhà?

Để có thể xây dựng kế hoạch mua nhà, chúng ta cần:

Một, nắm rõ tình hình tài chính hiện tại của gia đình

Bao gồm việc xác định 2 yếu tố sau:

• Xác định tổng thu nhập cố định của gia đình mỗi tháng. Tổng thu nhập ở đây là tổng thu nhập bình quân, chứ không phải tháng này bạn có 50 triệu, tháng sau có 200 triệu rồi áp đặt cho cả quá trình là sai hoàn toàn. Đó là một dòng tiền bất thường chứ không phải ổn định.
• Xác định chi phí sinh hoạt của gia đình hàng tháng

Ví dụ: Tổng thu nhập của gia đình bạn là 30 triệu/tháng. Vợ chồng bạn quyết định mua nhà với giá 1 tỷ. Bạn có thể áp dụng quy tắc 50/20/30 vào kế hoạch tài chính mua nhà của gia đình mình như sau:

• Khoản chi tiêu thiết yếu như điện nước, ăn uống, thuê nhà, học phí cho con cái,... Bạn tính toán làm sao để nó chỉ trong khoảng 50% thu nhập, tức 15 triệu. 
• 15 triệu còn lại bạn có thể ước tính các chi phí cho đời sống tinh thần khoảng 2-3 triệu. 
• Còn 12-13 triệu sẽ dành cho phần tiết kiệm và tích lũy. 

Vậy là bạn đã xác định được khoản tiết kiệm tiền mua nhà cho gia đình. 

Hai, xác định biến động giá và thời gian sở hữu nhà

Giả sử giá của căn nhà bạn muốn mua là 1 tỷ và bạn muốn sở hữu nó trong vòng 5 năm nữa. Vậy bạn cần ước tính khoản tiết kiệm 12-13 triệu/tháng hiện tại sau 5 năm nữa sẽ là bao nhiêu? Bạn sẽ biết rằng để có khoản tiết kiệm đó thôi chưa đủ mình phải đi vay chứ lấy đâu tiền để sở hữu căn nhà đó.

Trước khi vay thì bạn cần phải đi sâu vào vấn đề. Giả sử còn 30% giá trị căn nhà cần phải đi vay thì bạn sẽ ngồi tính toán lại chi phí lãi vay là bao nhiêu? Hàng tháng phải trả cả gốc cả lãi là bao nhiêu? Khi đó bạn sẽ thấy bức tranh tài chính rõ ràng hơn.

Ba, lập kế hoạch mua nhà chi tiết cho gia đình

Khi đã thấy rõ bức tranh tài chính của gia đình mình thì bạn hãy bắt tay ngay vào việc thiết lập bản kế hoạch mua nhà chi tiết. Hãy thật sự kỷ luật bản thân để theo đuổi mục tiêu mua nhà.

Bốn, tối ưu kế hoạch bằng việc tăng thu giảm chi

• Giảm chi: Bỏ bớt các chi phí gây lãng phí. VD: Thuê nhà gần nơi đi làm, tiết kiệm xăng xe đi lại,... Khi đó bạn cũng sẽ có thêm tiền tiết kiệm mua nhà.
• Tăng thu: Với tỉ lệ lạm phát là 4-5%/năm như hiện tại, chúng ta có thể thấy sau 5 năm nữa giá nhà sẽ tăng từ 20-25%. Vậy nên để dự trù thêm khoản tăng đó, chúng ta không chỉ nên cắt giảm chi tiêu, tiết kiệm hay vay vốn thêm mà còn cần phải có kế hoạch tăng thu nhập cho mình. 

Có thể thu nhập của bạn ban đầu là 30 triệu nhưng nếu sau 1-2 năm nữa nó tăng lên 50 triệu vậy thì đích đến của bạn sẽ nhẹ nhàng hơn. Bạn không phải mất thêm nhiều năm đi vay nữa mà vẫn có thể sở hữu sớm căn nhà mình mong muốn.

Làm sao để có tiền mua nhà ngoài khoản tiết kiệm của bản thân?

Tận dụng sự giúp đỡ của người thân và gia đình

Có một kinh nghiệm vay tiền mua nhà bạn nên biết đó là nếu vay ở ngân hàng thì bạn phải trả lãi lên đến 12%/năm, chưa kể nhiều ngân hàng còn áp dụng lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, nếu tận dụng được nguồn tiền nhàn rỗi của người thân để vay thì bạn có thể cắt giảm được lãi suất. Điều này đã phần nào giúp ích được cho bạn trên hành trình sở hữu ngôi nhà đầu tiên của mình.

Huy động vốn từ ngân hàng

Hiện tại ở năm đầu tiên khi vay mua nhà tại các ngân hàng thì lãi suất đâu đó rơi vào 7-8%. Từ những năm sau, ngân hàng sẽ cho lãi suất thả nổi, tức cộng thêm 3-4%, dao động trong khoảng 12-14%.

Vay nóng

Ngoài hai phương án phổ biến trên, các bạn có thể nghĩ đến phương án này vui thôi vì vay nóng lãi suất sẽ cao, không phù hợp với mục tiêu dài hạn chẳng hạn như kế hoạch mua nhà trong 10 năm. 

Có nên vay tiền để mua nhà không?

Nếu các bạn chọn cách dành dụm tiền mua nhà đủ rồi mới mua nhà thì anh chỉ sợ đến lúc ấy giá nhà đã lên một ngưỡng mới.

Có điều nếu sau 5 năm bạn mới sở hữu được một căn chung cư thì nó cũng đã bị khấu hao, giảm mất giá trị đi nhiều lần. Lúc này, bạn bắt buộc phải mua những dự án chung cư mới mà dự án mới thì không rẻ và sẽ đi theo mặt bằng chung. Vậy nên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một yếu tố cần thiết để sở hữu những tài sản lớn. 

Thế nhưng đòn bẩy cũng chính là con dao hai lưỡi. Nó có thể giúp chúng ta đạt được mục tiêu nhanh hơn nhưng nó cũng có thể khiến ta mất tất cả. Ví dụ, khoản vay của bạn lớn hơn khả năng chi trả thì bạn lấy đâu ra tiền để trả cả gốc lẫn lãi hàng tháng? Do đó các bạn nên cân đo đong đếm làm sao để khoản nợ chỉ chiếm 30% trên tổng thu nhập của bạn mà thôi. 

Còn việc tiết kiệm đến khi nào để đủ tiền mua nhà thì anh nói thật đó không phải là giải pháp tối ưu, không tận dụng được phương pháp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Vợ chồng nên vay bao nhiêu % giá trị căn nhà?

Khi lập kế hoạch vay tiền mua nhà, bạn cần lưu ý đến 2 khía cạnh:

• Một là về mặt tài chính, chúng ta có thể làm gì để đạt được nó? 
• Hai là về mặt tâm lý, chúng ta cũng cần sự an tâm trong quá trình mua nhà. 

Thế nên, khi các bạn vay một số tiền quá lớn trong khi đó khoản tiết kiệm lại không có. Bạn có thể sẽ mất khả năng thanh toán, dẫn đến việc mất cả chì lẫn chài. 

Quan điểm của anh là khi vay mua nhà, chúng ta nên thận trọng một chút, có thể vay 30% giá trị căn nhà là phù hợp, 50% là tối đa. Khi vay 50% chúng ta cũng cần phải xác định có những biên giao động nào xung quanh đó. Bởi vì sẽ có những thời điểm chúng ta sẽ không có đủ tiền để chi trả. Do đó, bạn cần phải có những khoản dự phòng để giúp mình giải quyết những tình huống này.

Lưu ý gì vay tiền ngân hàng mua nhà?

Khi vay tiền ngân hàng mua nhà ở thời điểm này thì cũng có khá nhiều điều các bạn cần lưu tâm:

Một, lựa chọn hình thức vay phù hợp với nhu cầu

Nếu cần vay gấp bạn có thể lựa chọn hình thức vay tín chấp, vay bằng chính khả năng tạo ra thu nhập của mình. Đặc điểm là giải ngân nhanh nhưng số vốn không lớn. 

Ngoài ra, bạn có thể vay thế chấp bằng chính ngôi nhà bạn mua. Đặc điểm là giải ngân chậm vì đòi hỏi nhiều thủ tục hơn, nhưng số tiền vay sẽ lớn. Giả sử ngôi nhà có giá 1 tỷ đồng thì bạn có thể vay được 70% là 700 triệu. Ngân hàng sẽ giới hạn chứ không cho bạn vay 100% giá trị căn nhà.

Hai, lưu ý đến các gói bảo hiểm

Trong quá trình vay theo như anh khảo sát thì các ngân hàng có thể yêu cầu bạn mua kèm với gói bảo hiểm. Tùy từng ngân hàng mà khoản tiền trả cho bảo hiểm sẽ khác nhau, không quá 3% giá trị khoản vay và chỉ phải trả một lần. Phần bảo hiểm đi kèm sẽ là bảo hiểm nhà nhằm bồi thường tổn thất hoặc thiệt hại do cháy, sét đánh, nổ gây ra cho tài sản. Ngoài ra, còn có bảo hiểm nhân thọ, bạn có thể mua hoặc không.

>> Đọc thêm: CIC cá nhân là gì? Các kiểm tra nợ xấu trên CIC Online chi tiết nhất

Ba, chú ý đến các chi phí phát sinh đi kèm

Thông thường sẽ có các chi phí như phí thẩm định, phí công chứng,... dao động từ 2-8 triệu tùy gói vay. 

Ngoài ra, khi bạn muốn tất toán khoản vay này sớm hơn dự định, bạn cũng nên lưu ý đến phí phạt trả trước hạn. Phí này có thể dao động từ 1-3% tùy ngân hàng. Thế nên bạn cần đọc kỹ điều khoản hợp đồng và nghiên cứu kỹ các yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của bạn.

Bốn, mở rộng bảng lãi suất ngân hàng để tìm được nhiều phương án phù hợp

Cuối cùng, bạn nên mở rộng bảng lãi suất từ ngân hàng để có thể tìm được nhiều phương án phù hợp. Lời khuyên là bạn nên tìm đến các chuyên gia tài chính hỗ trợ mình trong việc này. Các chuyên gia sẽ biết cách giúp bạn tìm đến ngân hàng có lãi suất thấp để giúp bạn tối ưu khoản lãi.

Kế hoạch mua nhà thường ẩn chứa nhiều rủi ro khi giá nhà đất luôn thay đổi và biến động theo thị trường. Chúng ta cần chuẩn bị phương án dự phòng như thế nào cho tình huống này?

Thực ra giá nhà tăng đã là câu chuyện muôn thuở rồi. Có thể thấy, giá nhà hiện nay đã tăng gấp 20 lần thu nhập của người dân Việt Nam. 

Một điều nữa mà các bạn cũng cần lưu ý đó là giá nhà đất sẽ tăng theo chu kỳ kinh tế. Nghĩa là trong giai đoạn này, khi nền kinh tế đang phát triển, chúng sẽ thúc đẩy giá nhà đất tiếp tục tăng cao. Thêm nữa, yếu tố lạm phát trong giai đoạn gần đây cũng khiến tâm lý của người dân Việt Nam thêm hoang mang, lo sợ và luôn tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn. Do đó, trong thời gian tới có thể giá nhà sẽ tăng lên một mức cao hơn nữa.

Do biến động của thị trường lớn mà chúng ta lại không thể kiểm soát. Thế nên chúng ta cần phải xây dựng kịch bản để dự phòng cho nó.

Một, trước khi mua nhà, bạn nên tìm kiếm dữ liệu về sự biến động giá qua các năm. Ngôi nhà 1 tỷ hôm nay không có nghĩa 5 năm nữa cũng giá 1 tỷ. Giả sử bạn ước chừng giá có thể tăng thêm 4-7% trong 5 năm tới. Khi đó bạn cần phải tìm cách tăng thêm thu nhập hoặc chi tiêu tiết kiệm hơn để chuẩn bị cho kịch bản giá nhà tăng. Nếu chúng ta có kịch bản trước thì chúng ta sẽ có đường đi rất rõ ràng.

Hai, biến động thị trường, giá nhà, giá đất tăng,... là những yếu tố bên ngoài mà chúng ta không thể nào kiểm soát được. Thế nhưng, chúng ta có thể kiểm soát được tính kỷ luật bên trong bản thân. Hãy làm tốt công việc của mình đó là kỷ luật trong quản lý chi tiêu và đều đặn tiết kiệm. Bằng không bạn sẽ chẳng bao giờ đạt được mục tiêu của mình.

Sai lầm nào phổ biến khi tích lũy mua nhà?

Thứ nhất, không có mục tiêu và kế hoạch mua nhà rõ ràng

Không có mục tiêu và kế hoạch mua nhà rõ ràng sẽ dẫn đến những vấn đề phát sinh khác khiến bạn cảm thấy chán nản và dễ dàng buông xuôi.

Thứ hai, không có bức tranh toàn cảnh về tài chính 

Chẳng hạn như không có kế hoạch vay tiền mua nhà từ đó dẫn đến việc không thể cân bằng được giữa tỷ lệ nợ và thu nhập. 

Ngoài ra, cũng có nhiều người không biết rằng ngôi nhà của mình sau vài năm nữa sẽ có mức giá bao nhiêu? Ví dụ gia đình tiết kiệm được 1 tỷ trong vòng 5 năm để mua nhà rồi. Tuy nhiên, giá nhà lúc này đã tăng lên 1.5 tỷ khiến họ buộc phải thay đổi kế hoạch của mình. 

Thứ ba, không lường trước được những biến cố xảy ra trong cuộc đời

Bởi như các bạn đều biết, mua nhà là một kế hoạch dài hạn. Không ai bảo tôi đi làm 1-2 tháng đầu tiên là có thể mua được nhà cả. Vậy nên trên hành trình đó có thể bạn sẽ gặp nhiều vấn đề phát sinh như ốm đau, bệnh tật hoặc thất nghiệp, mất thu nhập.

Chính vì thế chúng ta cần có những khoản dự phòng cho mình trong những tình huống đó. Nếu giả sử bạn tiết kiệm mua nhà được khoảng 500 triệu rồi nhưng có một cơn ốm cơ đau nào đó khiến bạn phải bỏ ra 50-100 triệu thì khi đó kế hoạch của bạn sẽ bị hỏng. 

Đó là một số sai lầm mà những người lần đầu lên kế hoạch mua nhà có thể gặp phải và do đó cần phải có sự chuẩn bị một cách cẩn thận và tỉ mỉ.

Cách khắc phục những sai lầm nêu trên?

Quan trọng nhất chính là tính kỷ luật. Chúng ta phải luôn luôn có suy nghĩ như thế này: Khi dành dụm tiền mua nhà cho tương lai thì đôi khi chúng ta phải hy sinh thời điểm hiện tại, ăn ít đi, chi tiêu ít đi để đạt được mục tiêu của mình. Một kế hoạch dài hạn không thể được thực hiện một cách tùy hứng. Thích hôm nay làm, không thích thì ngày mai làm. Quá trình đó sẽ làm cho bạn vỡ ngay kế hoạch.

Khi chúng ta xây dựng mục tiêu và đề ra kế hoạch thì cần bám sát theo nó từng ngày từng tháng, từng năm thì mới có thể chạm đến đích. Một điều kỳ diệu trong quá trình tích lũy căn nhà đầu tiên của anh đó là khi bám sát vào kế hoạch thì kết quả có thể đến sớm hơn dự kiến nhờ sự kỷ luật.

Kinh nghiệm của anh trong việc tiết kiệm mua nhà?

Cá nhân anh khi sở hữu căn nhà đầu tiên thì mọi công việc ước toán chỉ nằm trong 2 chữ “phù hợp”. Anh sẽ không bị cảm xúc quyết định khi mua nhà phải mua bằng được căn nhà to và đẹp nhưng quá sức của mình. Anh cũng sẽ không mua một căn nhà chất lượng thấp hơn chỉ để tằn tiện và tiết kiệm tiền. Anh chỉ luôn xác định rằng nó có phù hợp với mình hay không?

Vậy nên khi các bạn lựa chọn căn nhà đầu tiên cho mình, đừng lựa chọn một căn nhà quá cao hoặc quá thấp so với khả năng của mình. Anh có những người bạn vì muốn mua căn nhà 3 tỷ mà họ sẵn sàng vay 70-80% giá trị căn nhà. Tất cả cũng chỉ vì “an cư lạc nghiệp” và sự ổn định về mặt tâm lý.

Thế nhưng sau khi mua căn nhà đó, họ phải duy trì mức sống hàng ngày một cách rất khó khăn. Từ đó dẫn đến những lục đục và bất hòa trong gia đình. Đời sống tinh thần bị giảm sút. Mỗi một ngày ngủ dậy lại phải nghĩ đến việc làm sao để có đủ tiền trả nợ tháng sau. Lời khuyên của anh là đừng bao giờ để bản thân rơi vào tình cảnh như vậy.

Một kinh nghiệm nữa mà các bạn nên nắm đó là khi mua nhà chúng ta phải luôn xem xét về sự tăng giá của căn nhà trong khu vực đó và so sánh với lãi suất vay ngân hàng. Điều này sẽ giúp bạn có thể quyết định được mình nên sở hữu căn nhà đó sớm hay muộn.

Ví dụ bạn lên kế hoạch mua nhà trong 3 năm. Bởi bạn biết khu vực đó đang rất phát triển và giá nhà có thể tăng từ 20-25%/năm trong 3 năm tới. Vậy thì việc bạn vay chỉ với lãi suất 5-12% như thế sẽ giúp bạn có phần lợi nhuận chênh lệch cho mình khi giá nhà tăng.

Ngược lại nếu bạn đánh giá không cẩn thận bạn rất có thể sẽ gặp khó khăn tài chính. Với kinh nghiệm của mình, anh thấy các bạn nên có kế hoạch mua nhà trong 5 năm, nhất là với chung cư. Còn nếu dự định mua nhà của bạn trên 5 năm thì bạn không nên mua vì giá nhà sẽ rất khó tăng. Thậm chí đồ dùng nội thất cũng bị ảnh hưởng rất nhiều.

Lời khuyên của anh dành cho mọi người trong việc lập kế hoạch mua nhà?

Hạn chế lớn nhất của chúng ta đó là không hiểu được ý nghĩa của việc lập mục tiêu và kế hoạch mua nhà. Anh có 3 lời khuyên sau dành cho mọi người:

Một, làm mọi cách để nhìn thấy mục tiêu của mình hàng ngày

Mọi người thường chỉ đặt ra mục tiêu xong để đấy hoặc lập kế hoạch xong không thực hiện. Anh cũng đã trải qua những giai đoạn như vậy mới nhận ra rằng: Để có thể thực hiện mục tiêu của mình thì phải làm sao để nhìn thấy mục tiêu đó hàng ngày, giống như một kiểu ám thị trong đầu. 

Ví dụ, anh sẽ viết ra những mục tiêu mình mong muốn đạt được trong cuộc sống và dán nó lên tường ở chỗ dễ nhìn thấy nhất. Dù vậy, sẽ có những lúc chúng ta lơ đễnh nó, nhưng khi nhìn thấy nó hàng ngày, các bạn sẽ thấy nó dần dần ngấm vào trong đầu mình và hình thành nên lối suy nghĩ: “Đây là mục tiêu của mình và mình phải làm như thế nào?”. 

Hai, thường xuyên giám sát và đo lường kế hoạch tài chính

Khi thực hiện kế hoạch tiết kiệm tiền mua nhà thì việc đo lường và giám sát cũng rất quan trọng. Hãy tự hỏi mình mỗi sáng thức dậy rằng mình có đang làm gì để tiến đến mục tiêu hay không? Đó là một cách rất đơn giản để chúng ta tự nhắc nhở mình đều đặn mỗi ngày.

Ba, luôn kỷ luật bản thân trong quá trình thực hiện 

Để tiến đến nhanh mục tiêu mua nhà, mình phải luôn kỷ luật bản thân. 

Theo anh, nếu chúng ta không thể tự kỷ luật mình thì hãy để người khác kỷ luật giúp mình. Hiện nay các ứng dụng của ngân hàng đều có tính năng tự động chuyển tiền lương hàng tháng vào tài khoản tiết kiệm riêng. 

Thông thường, khi đạt đủ một số tiền nhất định thì anh sẽ gửi số tiền đó vào ngân hàng có lãi suất cao hơn hoặc đưa nó vào kỳ hạn dài hơn để được lãi suất tốt.

Xin cảm ơn anh về những chia sẻ bổ ích vừa rồi! Chúc anh thật nhiều sức khỏe và thành công trong cuộc sống. 

“Nhìn quanh để biết” là series phỏng vấn người thật việc thật về những vấn đề quen thuộc xoay quanh tài chính cá nhân. Thông qua chia sẻ của các khách mời, RedBag hy vọng bạn đọc có thể góp nhặt được những mẹo hay để ứng dụng vào việc quản lý tài chính cá nhân của bản thân mình.